DPE du Grand Montmarin à Vesoul : bâti, étiquettes et enjeux immobiliers

Le dossier énergétique du Grand Montmarin repose sur 842 diagnostics de performance énergétique géolocalisés, issus d’un échantillon de 5 664 DPE à Vesoul. Ces données permettent de décrire le bâti diagnostiqué, de lire la répartition des étiquettes et de comparer plusieurs indicateurs avec ceux de la ville. Elles ne constituent toutefois pas un inventaire exhaustif de tous les logements du quartier : les proportions présentées portent sur les diagnostics analysés. Le constat principal associe un bâti très majoritairement construit entre 1948 et 1974 à une faible proportion d’étiquettes F et G. Pour un propriétaire, un acquéreur ou un candidat à la location, cette lecture apporte un contexte utile, sans remplacer l’examen du DPE du logement concerné.

Un bâti dominé par les appartements de 1948 à 1974

La période 1948-1974 représente 89,3 % des diagnostics du Grand Montmarin. La part du bâti antérieur à 1975 atteint également 89,3 %, tandis que celle des constructions d’avant 1948 est de 0,0 % dans l’échantillon. Cette structure distingue le quartier du profil communal, où les logements d’avant 1948 représentent 18,8 % des DPE analysés. Les maisons individuelles ne constituent que 3,2 % du corpus du quartier, le reste correspondant à des appartements. La lecture énergétique locale concerne donc avant tout des logements collectifs de cette période. Ces éléments ne renseignent cependant ni les matériaux employés, ni les équipements de chauffage, ni les éventuelles rénovations. L’âge de construction décrit le contexte du bâti, mais ne suffit pas à expliquer sa performance actuelle.

• Période dominante : 1948-1974, avec 89,3 % des diagnostics. Cette concentration donne un cadre chronologique précis au portrait du quartier, sans permettre de supposer que tous les immeubles ont les mêmes caractéristiques thermiques.
• Type de logement : les maisons individuelles représentent 3,2 % des diagnostics, le reste étant constitué d’appartements. Les résultats d’ensemble doivent donc être utilisés avec prudence pour situer une maison particulière du Grand Montmarin.
• Surface médiane : 67 m², contre 65 m² pour Vesoul. Ce repère décrit la taille centrale des logements diagnostiqués ; il ne signifie pas que chaque appartement du quartier possède une surface proche de cette valeur.

Les classes C et D structurent la répartition des 842 DPE

La classe C est la plus représentée au Grand Montmarin, avec 407 diagnostics, devant la classe D, qui en compte 242. La classe E rassemble également un nombre notable de logements diagnostiqués, avec 174 occurrences. À l’autre extrémité de la répartition, un seul DPE est classé A et aucun n’est classé B. Les classes F et G comptent chacune 9 logements. Le quartier présente ainsi un profil dominé par les étiquettes intermédiaires, plutôt que par les classes les plus performantes ou les plus défavorables. La faible présence de passoires énergétiques ne doit donc pas être confondue avec une généralisation des étiquettes A et B. Elle n’efface pas non plus les différences entre les biens classés C, D ou E.

• Classes A et B : respectivement 1 et 0 diagnostic. Ces résultats ne permettent pas de présenter le quartier comme un ensemble de logements affichant les meilleures étiquettes, malgré la faible proportion de classes F et G.
• Classes C et D : respectivement 407 et 242 diagnostics. Elles constituent le cœur du profil observé et offrent un point de comparaison local pour examiner l’étiquette d’un appartement proposé à la vente ou à la location.
• Classes E, F et G : respectivement 174, 9 et 9 diagnostics. Les 18 logements classés F ou G représentent 2,1 % de l’échantillon ; la situation de chacun doit être appréciée à partir de son propre diagnostic.

Des indicateurs énergétiques inférieurs aux médianes de Vesoul

La proportion de passoires énergétiques est de 2,1 % au Grand Montmarin, contre 6,5 % pour l’ensemble de Vesoul. La consommation médiane est également inférieure : 148 kWh/m²/an dans le quartier, contre 174 kWh/m²/an à l’échelle communale. Le coût énergétique annuel médian estimé suit la même orientation, avec 929 € contre 1 000 €. Cette comparaison s’accompagne d’une surface médiane légèrement supérieure dans le quartier, à 67 m² contre 65 m². Les indicateurs disponibles dessinent donc un profil énergétique moins défavorable que celui de la ville sur ces critères. Ils ne permettent cependant pas d’en attribuer la cause à une rénovation, à un mode de chauffage ou à une qualité d’isolation particulière, puisque ces informations ne sont pas fournies.

Vendre : situer le logement sans lui attribuer le résultat du quartier

Pour préparer une vente au Grand Montmarin, les données locales servent surtout à contextualiser le DPE individuel. Un logement classé C appartient à la catégorie la plus fréquente de l’échantillon, qui rassemble 407 diagnostics. Un logement classé F ou G relève, à l’inverse, d’un groupe peu représenté, limité à 18 logements diagnostiqués. Cette distinction aide à présenter la situation énergétique du bien de façon factuelle. Elle ne permet pas de déduire sa valeur immobilière, sa facilité de commercialisation ou les attentes précises des acquéreurs. Le dossier de vente gagne donc à distinguer clairement les caractéristiques du logement et les statistiques du quartier. Le coût annuel médian estimé de 929 € constitue un repère local, pas une estimation applicable automatiquement au bien vendu.

Louer : examiner le DPE individuel au-delà des 2,1 % de passoires

Pour une mise en location, la faible part de passoires énergétiques du quartier ne suffit pas à caractériser le logement proposé. Les 2,1 % de classes F et G sont une donnée collective, alors que l’analyse du bien dépend de son étiquette et des informations de son diagnostic. Un bailleur peut utiliser les médianes locales pour expliquer le contexte énergétique, en conservant une distinction nette entre comparaison statistique et caractéristiques individuelles. De même, un candidat locataire ne doit pas considérer les 929 € de coût annuel médian estimé comme une facture future annoncée. Les faits fournis ne comprennent ni calendrier réglementaire, ni situation juridique propre à chaque logement. Ils ne permettent donc pas de conclure, à eux seuls, sur la possibilité de louer un bien déterminé.